Servitut – Was ist das?

Der Begriff Servitut bezeichnet die Dienstbarkeit an einer fremden Sache, die entweder eine Duldung oder eine Unterlassung begründen kann. Solche Dienstbarkeiten können sich entweder auf ein Grundstück beziehen oder es kann sich auch um eine persönliche Dienstbarkeit handeln.

Für eine Grunddienstbarkeit ist als eines der bekanntesten Beispiele das Geh- oder Fahrtrecht. Bei den persönlichen Dienstbarkeiten sind zum Beispiel das Fruchtgenussrecht (das Recht, eine fremde unverbrauchbare Sache ohne jede Einschränkung, aber unter Schonung der Substanz, zu gebrauchen, z.B. der Gebrauch von Grundstücken oder auch Obstbäumen) oder das Wohnungsrecht (gegenüber Dritten durchsetzbares Recht zum Gebrauch einer Wohnung, z.B. wenn sich der Verkäufer eines Hauses das lebenslange unentgeltliche Wohnrecht einräumt) zu nennen. Bei den persönlichen Dienstbarkeiten soll nur einer bestimmten Person ein Recht eingeräumt werden. Soweit dieses Recht nicht auf Erben erstreckt wird, endet die persönliche Servitut mit dem Tod des Dienstbarkeitsberechtigten.

Ein Servitut entsteht entweder durch Vertrag, durch Ersitzung, behördliche Entscheidung oder durch Offensichtlichkeit. Der Begriff Ersitzung bezeichnet die 30-jährige Nutzung einer Dienstbarkeit (bzw. 40-jährige bei juristischen Personen) wie am Beispiel des Geh – und Fahrtrecht, wenn der Nachbar seit mindestens 30 Jahren den privaten Weg nutzt und somit das Recht darauf ersessen hat. Bei der Offensichtlichkeit reicht der augenscheinliche Bestand der Notwendigkeit der Dienstbarkeit, wenn sich diese bei einiger Aufmerksamkeit bei der Besichtigung des Grundstückes wahrnehmen lässt (zum Beispiel wenn das zu kaufende Grundstück nur auf dem Weg des Nachbarn erreicht werden kann). Daher ist beim Kauf von Grundstücken die Besichtigung des Kaufobjekts unbedingt erforderlich. Wenn das sonst nicht erschlossene Grundstück gar nicht besichtigt wird, kann sich der Käufer auch nicht auf die Gutgläubigkeit berufen und es ergibt sich für ihn keine Dienstbarkeit am Weg.

Grundsätzlich gilt, dass alle Dienstbarkeiten, außer den offensichtlichen, ins Grundbuch eingetragen werden müssen, sodass Dritte durch Nachschau im Grundbuch in Kenntnis davon sind, ob eine Dienstbarkeit besteht oder nicht. Die Dienstbarkeit erlischt, wenn ein Dritter gutgläubig die Sache kauft, auf der das Recht besteht. Wenn also ein Käufer vor dem Kauf der fremden Sache im Grundbuch nachsieht und kein Servitut eingetragen ist, dann verliert der Dienstbarkeitsberechtigte sein Recht an der fremden Sache und der gutgläubige Käufer erwirbt die Sache ohne Dienstbarkeit. Eine Ausnahme davon wäre, wenn der Erwerber die Dienstbarkeit kannte, oder kennen hätte müssen.

Weitere Möglichkeiten für das Erlöschen von Dienstbarkeiten sind der Verzicht oder der Nichtgebrauch des Rechts. Beim Nichtgebrauch verjährt das Recht innerhalb von 30 Jahren durch das Nichtausüben. Nach 3 Jahren verjährt das Recht einer nicht verbücherten Dienstbarkeit dann, wenn der Besitzer des belasteten Grundstückes dem Dienstbarkeitsnehmer das Ausüben des Rechts verhindert, indem er ihm zum Beispiel den Weg durch einen Zaun oder Sträucher versperrt. In so einem Fall muss innerhalb von 3 Jahren auf die Feststellung des Rechts geklagt werden, um die Behinderung zu beseitigen und sein Recht nicht zu verlieren.