Pachtpreisberechnung von Ackerflächen: So kalkuliert man vorausschauend

Besonders hohe Pachtangebote werden in der Regel nicht von reinen Ackerbauern abgegeben.

Häufig hört man von einzelnen Landwirten, die höhere Pachten zahlen können, als es der ortsübliche Ackerbau zulässt, weil sie Flächen, zum Beispiel für das Ausbringen von Gülle oder das Einhalten von Gewerblichkeitsgrenzen benötigen. Auch Sonderkulturen erlauben häufig höhere Pachtzahlungen. Und manche Ackerbauern kalkulieren damit, dass "die letzten Hektar" durchaus ein wenig teurer sein können, weil die Gesamtpacht in Summe ja noch wirtschaftlich ist. Auch wenn sich höhere Pachtzahlungen aus diesen Aspekten betriebswirtschaftlich rechnen können, so wirken sie sich auf das Pachtpreisniveau in der Region aus. Hohe Pachtpreise werden in der Regel von den Pächtern selbst gemacht, und längst nicht alle können diese ortsunüblichen Pachtpreise dauerhaft zahlen.

Es macht Sinn, landwirtschaftliche Fläche auf längere Zeit zu pachten, wobei sich zumindest der Zeitraum der GAP-Periode als vernünftig erwiesen hat. Deshalb muss der Unternehmer bei der Kalkulation neben Durchschnittspreisen auch seine Fruchtfolge berücksichtigen. Dazu eignet sich die Deckungsbeitragsrechnung.

Für 1 ha Qualitätsweizen errechnet sich bei einem Ertrag von 6 t/ha und einem Verkaufspreis von 169 Euro/t inklusive Umsatzsteuer  als fünfjähriger Durchschnittspreis ein Deckungsbeitrag von 344 Euro/ha. Dabei ist der Entzug der Hauptnährstoffe Stickstoff, Phosphor und Kali mit Durchschnittspreisen berücksichtigt. Zudem wird von einer geringen Feldentfernung und einem gut bewirtschaftbaren Feldstück von 2 ha ausgegangen. Durch die Direktzahlung, zum Beispiel 292 Euro, erhöht sich der Deckungsbeitrag auf 636 Euro. ÖPUL-Prämien sind für den Ausgleich der Kosten der Maßnahmen vorgesehen und daher nicht angerechnet.

Befinden sich in der Fruchtfolge auch Körnermais mit 10 t Trockenmaisertrag (242) und Braugerste mit 5 t Kornertrag (240), so würde der Durchschnittsdeckungsbeitrag der Fruchtfolge inklusive Direktzahlung 567 Euro/ha entsprechen. Sinnvolles Tool zur Ermittlung der eigenen Deckungsbeiträge ist der Deckungsbeitragsrechner, den Sie auf der Website des AWI finden.

Die Arbeit soll angemessen abgegolten sein. Zehn Arbeitskraftstunden (AKh) à 15 Euro pro AKh ergeben einen Lohnansatz von 150 Euro/ha. Für die halbjährige Finanzierung der variablen Kosten, wie Saatgut und Düngemittel, ermittelt sich bei 3,5% Verzinsung eine Zinsenbelastung von 9 Euro.
Nach Abzug der Pachtleistung sollten erfahrungsgemäß 50 bis 150 Euro Betriebszweiggewinn übrig bleiben. Die Bedeutung der Sicherung des Unternehmerrisikos aufgrund Natur, Markt und Politik steigt. Die heurige Dürre hat gezeigt, wie wichtig es ist, dieses Risikos zu berücksichtigen. Jahre mit Ertragsausfällen werden bei der Pachtpreiskalkulation häufig vernachlässigt. Zudem soll sich der Betrieb entwickeln und über die dafür nötigen finanziellen Reserven verfügen können. Nach Abzug dieser Positionen errechnet sich im Beispiel ein vertretbarer Pachtzins ohne zusätzliche Sozialversicherungsbeiträge von 308 Euro/ha. Das ist für jene Betriebe interessant, die keine (Höchstbemessung) oder geringe zusätzliche Sozialversicherungsbeiträge zu leisten haben. Auf der anderen Seite sind solche Betriebe einkommensteuerlich oft teilpauschaliert oder bilanzieren. Wären demnach Lohnansatz und Risikoabdeckung mit 35% zu versteuern, so würde sich die mögliche Pachtzahlung um 87,50 Euro/ha reduzieren.

Je nach Betriebsgröße und regionalen Einheitswerten fallen für die zusätzliche Fläche Sozialversicherungsbeiträge an. Bei alleiniger Betriebsführung entspricht die Höchstbemessungsgrundlage einem Einheitswert von 87.700 Euro, bei hauptberuflich beschäftigten Ehegatten 277.700 Euro.

Sind nach der Zupachtung höhere Sozialversicherungsabgaben zu zahlen, muss man die zusätzlichen Beiträge in der Kalkulation berücksichtigen. Bei fremd zugepachteter Fläche ist der zusätzliche Einheitswert mit dem 2/3-Wert der Bemessungsgrundlage anzurechnen.

Das Berechnungsbeispiel geht von einem Einheitswert von 35.000 Euro aus. Unter Berücksichtigung einer Fremdpachtung mit einem Hektarsatz von 1.400 Euro erhöhen sich die Sozialversicherungsbeiträge für einen Hektar zusätzlicher Pachtfläche um 158 Euro pro Jahr.
Nach Abzug der Sozialversicherungsbeiträge errechnet sich ein wirtschaftlich vertretbarer Pachtzins von maximal 150 Euro/ha für die dargestellte Fruchtfolge.

Bei größerer Zupachtung ist zwangsläufig eine Vergrößerung des Maschinenbestandes nötig. Auch wenn weiter entfernte Flächen gepachtet werden, erhöhen sich die Fixkosten in der Regel durch die Anschaffung von schnelleren Traktoren und größeren Maschinen und Anhängern. Zudem unterschätzen viele Unternehmer die variablen Kosten auf der Straße, wie zum Beispiel für Treibstoffe und Verschleiß. Weite Entfernungen sind im Ackerbau eher bewältigbar als im Futterbau, trotzdem bleibt Zeit und Geld auf der Straße liegen. Gerade bei weiter entfernten Flächen ist der Anbauplan auf eine effiziente Arbeitserledigung hin auszurichten.

Bei gegebenem Erzeugerpreis- und Ertragsniveau können Maschineninvestitionen aus der Zupachtung heraus nur mitgetragen werden, wenn die Pachtkosten weniger als 150 Euro/ha und Jahr betragen würden.

Geht man von einem sehr guten Standort und einer intensiven Fruchtfolge mit Mahlweizen (7,5 t Ertrag), Körnermais (11,5 t Trockenmais) und Winterraps (3,6 t Ertrag) aus, so errechnet sich ein durchschnittlicher Deckungsbeitrag inklusive Direktzahlung von 700 Euro. Zieht man davon 150 Euro Lohnansatz, 12 Euro Zinsansatz, 100 Euro Risikoabdeckung und 157 Euro Sozialversicherungsbeitrag ab, so verbleibt eine maximale Pachtzahlung von 281 Euro/ha und Jahr. Pachtzahlungen über 500 Euro/ha/Jahr sind demnach für reine Marktfruchtbauern auch in günstigen Lagen kaum zu erwirtschaften.

Viele Verpächter wünschen eine Wertsicherung der Pachtzahlung. Dies ist aus betriebswirtschaftlicher Sicht legitim. Es gibt verschiedene Modelle zur Wertsicherung, wobei sich die Wertsicherung mit dem Agrarpreisindex als relativ sicheres und nachvollziehbares Verfahren etabliert hat. Es handelt sich dabei um den "Agrarpreis-Index der land- und forstwirtschaftlichen Produkte und öffentlicher Gelder“.
Viele Pachtverträge sind im Nachhinein im Herbst fällig. Zu diesem Zeitpunkt ist allerdings nur der endgültige Jahreswert des Vorjahres verfügbar, derzeit also der Agrarpreisindex 2017. Dies bedeutet, dass man bei der Pachtzinsanpassung die Pacht von 2017 durch den Agrarpreisindex 2016 dividieren und mit dem Agrarpreisindex 2017 multiplizieren muss.
Wertsicherungen mit dem Verbraucherpreisindex sind aus betriebswirtschaftlicher Sicht nicht empfehlenswert.

Keine Frage, Betriebsentwicklung durch Zupacht ist sinnvoll. Es stimmt auch, dass gut wirtschaftende Betriebe höhere Pachten zahlen können. Vor der Abgabe von hohen Pachtgeboten sollten Sie deren Wirtschaftlichkeit kalkulieren. Oder wollen Sie zu jenen gehören, die dafür draufzahlen, dass Sie mit überdimensionierten Gerätschaften defizitär von Feld zu Feld düsen dürfen?