Parifizierung auf Bauernhöfen - Scheinlösung mit schwerwiegenden Folgen
Im OÖ. Grundverkehrsgesetz ist das Ziel der Schaffung, Erhaltung und Stärkung eines leistungsfähigen Bauernstandes verankert. Bei der Übergabe von landwirtschaftlichen Betrieben ist darauf zu achten, dass diese in ihrer Gesamtheit an ein Kind bzw. an dessen Ehegatten übergeben werden. Nur dadurch ist es den Betriebsführern möglich, die Entscheidungen für die Entwicklung ihrer Betriebe selbst zu treffen und auch die Maßnahmen entsprechend umzusetzen.
Bei vielen landwirtschaftlichen Betrieben werden nicht mehr benötigte Gebäudeteile zu Wohnungen umgebaut. Dies kann eine sinnvolle Nutzung der leerstehenden Gebäudeteile sein. Oftmals wird der Einbau dieser Wohnungen von Geschwistern des künftigen Hofübernehmers finanziert und es entsteht der Wunsch, Wohnungseigentum zu erwerben. Rechtlich ist dazu ein Parifizierungsgutachten erforderlich, mit dem der Wert der Wohnung im Verhältnis zum Gesamtwert der Liegenschaft festgestellt wird. Gemäß dem festgestellten Wertverhältnis wird dem/der Wohnungseigentümer:in ein Miteigentumsanteil an der gesamten Liegenschaft eingeräumt, verbunden mit dem Recht der ausschließlichen Nutzung der Wohnung. Rechtsgrundlage ist das für landwirtschaftliche Liegenschaften nicht geeignete Wohnungseigentumsgesetz.
Nachteile
Die Einräumung von Wohnungseigentum für weichende Kinder ist für landwirtschaftliche Betriebe mit schwerwiegenden Nachteilen verbunden. Der Wohnungseigentümer bzw. die -eigentümerin hat als Miteigentümer:in Einfluss auf die Verwaltung der gesamten Liegenschaft. Außergewöhnliche Geschäfte und insbesondere die Veräußerung von Grundstücken bedürfen seiner bzw. ihrer Zustimmung. Daraus können sich heftige Streitigkeiten ergeben, da die Interessen der Wohnungseigentümer und des landwirtschaftlichen Betriebsführers in der Regel nicht ident sind.
Ein besonderer Nachteil liegt im Verlust der Erbhofeigenschaft. Wird eine bäuerliche Liegenschaft parifiziert und werden z.B. Geschwister ideelle Miteigentümer, unterliegt diese Liegenschaft nicht mehr den Bestimmungen des Anerbengesetzes. Dieses Gesetz sieht zum Schutz von sogenannten Erbhöfen vor, dass der Hofübernehmer bzw. die -übernehmerin (Anerbe/-in) für die Übernahme des Erbhofes nur solche Zahlungen an weichende Geschwister zu leisten hat, die wirtschaftlich vertretbar sind. In der Praxis wird hier der Ertragswert des Betriebes zur Berechnung der Ansprüche der weichenden Kinder herangezogen und nicht der sonst übliche Verkehrswert, der in der Regel ein Vielfaches darstellt. Ein land- und forstwirtschaftlicher Betrieb ist jedoch - neben anderen Voraussetzungen - nur dann ein Erbhof, wenn er sich im Alleineigentum einer Person, im Miteigentum von Ehegatten oder im Miteigentum eines Elternteiles und eines Kindes befindet. Das Miteigentum von Geschwistern oder anderen Personen würde die Erbhofeigenschaft ausschließen. Die Folge sind hohe Pflichtteilszahlungen an die weichenden Geschwister oder deren Anschreiben am Betrieb im Ausmaß ihrer Erbteile. Dies führt längerfristig zumeist zum Verkauf des Betriebes.
Aktiv bewirtschaftete land- und forstwirtschaftliche Betriebe sollten daher immer gemäß der Zielsetzung des Oö. Grundverkehrsgesetzes an einzelne Kinder oder an Ehegatten übergeben werden, ein Anschreiben weiterer Personen sollte unterbleiben.
Achtung
Eine Parifizierung von land- und forstwirtschaftlichen Liegenschaften kann zumeist auch erhebliche finanzielle, steuer- und sozialrechtliche Auswirkungen haben:
Vermeintliche Lösungen aus dem städtischen Wohnbau führen zu erheblichen Nachteilen bei landwirtschaftlichen Liegenschaften und ihren komplexen Anforderungen.
- Umbewertung ins Grundvermögen samt (tlw.) Verlust des land- und forstwirtschaftlichen Einheitswertes
- höhere Grundsteuer B
- evtl. Verlust der Möglichkeit zur pauschalen Gewinnermittlung
- deutlich höhere Kosten bei späterer Übergabe (Grunderwerbsteuer,...)
- evtl. andere Bemessungsgrundlage bei der SVS sowie anderen einheitswertabhängigen Steuern, Gebühren und Beiträgen
- wiederholte Kosten für Verträge und Nutzwertgutachten (z.B. bei Umbauten)
Vermeintliche Lösungen aus dem städtischen Wohnbau führen zu erheblichen Nachteilen bei landwirtschaftlichen Liegenschaften und ihren komplexen Anforderungen.
